Une déclaration préalable doit être effectuée dès que l’on crée au moins un nouveau terrain, et que ce lot ou la partie restante de terrain, construite ou non, est destiné à être vendu.
Certaines divisions n’ont pas l’obligation d’être déclarées, notamment :
- des terrains déjà bâtis comportant une construction principale (habitation, bâtiment d’activité…)
- des terrains n’ayant pas vocation à être bâtis (divisions de jardins ou de terres agricoles non constructibles).
Un terrain est considéré comme un lot à bâtir s’il est constructible, c’est-à-dire qu’il dispose d’un accès à une voie publique et qu’il a accès aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement. L’accès à la voie et aux réseaux peut être préexistant ou créé dans le cadre de l’opération de division.
Un lotissement se déclare dès le premier lot détaché mais la formalité dépend de la situation du terrain et des équipements des terrains. Dans ce cadre, des équipements communs sont : les voies d’accès, les espaces verts ou les réseaux partagés par plusieurs terrains. Il est nécessaire de déposer :
- une déclaration préalable pour le détachement d’un ou plusieurs lots ne disposant d’aucun équipement commun
- un permis d’aménager pour le détachement d’un ou plusieurs lots en secteur protégé (qu’ils disposent ou non d’équipements communs)
- un permis d’aménager pour le détachement de 2 lots ou plus disposant d’équipements communs.
Le Cerfa utilisé pour le permis d’aménager est le n°13409*06. Dans le cas de la déclaration préalable, un formulaire simplifié existe pour déclarer les divisions en vue de construire, sous le n°13702*05. À défaut, le Cerfa générique aux déclarations préalables (n°13404*06) reste valide.
Dans le cas des lotissements soumis à permis d’aménager, si la surface du terrain à aménager est supérieure à 2 500 m², le projet doit être élaboré et signé par un architecte.
Les pièces nécessaires à la déclaration d’un lotissement sont indiquées dans les formulaires Cerfa. Il convient de préciser sur les plans :
- les limites des différents lots créés
- les accès des lots à la voie publique
- l’emplacement des raccordements aux réseaux d’eau et d’électricité.
Le lotissement, dans le cas d’un permis d’aménager, peut comprendre un règlement apportant des règles supplémentaires à celles existantes. Dans tous les cas, les règles du document d’urbanisme s’appliquent dans le lotissement. Un règlement spécifique au lotissement n’est donc pas une obligation.
Quelle que soit la formalité qu’il utilise, déclaration préalable ou permis d’aménager, le lotisseur, c’est-à-dire le propriétaire qui divise sa propriété, a l’obligation de viabiliser les terrains qu’il vend, c’est-à-dire les rendre accessibles à la voie publique et aux réseaux. Dans le cas où cette viabilisation demande l’extension d’un réseau, y compris en déclaration préalable, le coût financier de l’extension est à la charge du lotisseur et non de l’acquéreur. La pose des coffrets de branchement et la prise en charge des raccordements individuels sur les réseaux passant au droit du terrain ne sont par contre pas une obligation pour le lotisseur.
Dans le cas de la création d’une voie desservant plusieurs logements, il conviendra d’être attentif à la largeur et aux caractéristiques d’aménagement de la voie. En effet, en fonction de la longueur de la voie et du nombre de constructions desservies, il peut être nécessaire d’aménager un espace plus large permettant aux véhicules de secours et de défense contre l’incendie de faire demi-tour.
Lorsque le lotissement comporte des travaux, les terrains ne peuvent être vendus et les permis de construire autorisés qu’à partir du moment où les travaux sont terminés ou si le lotisseur produit une garantie bancaire couvrant le montant des travaux restant à réaliser. Une autorisation spécifique de vente par anticipation est alors délivrée par la commune pour débloquer les ventes.
La création de lots à bâtir n’est pas soumise au versement de la taxe d’aménagement. Ce sont les constructions édifiées sur les terrains qui seront taxées :
- les places de stationnement créées dans le cadre d’un lotissement et partagées entre les différents lots (parking visiteur par exemple) : taxe d’aménagement. Les places de stationnement directement créées sur les lots ne sont pas prises en compte dans ce calcul.
Si des extensions de réseaux (eau, électricité, assainissement) sont nécessaires, afin de desservir les différents lots créés, le coût de ces équipements est à la charge du lotisseur et ne peut être mis directement à la charge des acquéreurs des terrains.